Автор

Анна Эс статей 162

Новая или хорошо забытая “старая” - где в Москве лучше выбрать офис

Строительство коммерческой недвижимости в Москве смещается в сторону от центра. Около трети офисных площадей, введенных в эксплуатацию с начала года, располагаются в районе МКАД, причем не в “старых” границах Москвы, а на присоединенных три года назад территориях. Аналитики БЦ «Парк Победы» провели исследование офисного рынка Новой Москвы и выяснили, что сейчас на “замкадные” территории приходится не более 10% спроса. Однако в перспективе двух-трех лет в “старой” Москве может возникнуть дефицит нового предложения, и компаниям, которым потребуются большие площади, придется обратить внимание на Новую Москву.

 

Спрос и предложение

 

С начала года в Москве было введено 156 тыс. кв. м офисных площадей. При этом единственный сданный объект класса А (бизнес-парк G10, 30 тыс. кв. м офисов) находится в ТиНАО. В общей сложности на зону около МКАД приходится около трети нового предложения. Остальные две трети новых офисов расположились неподалеку от ТТК.

 

Однако основной спрос приходится по-прежнему на офисы в центре Москвы и ММДЦ “Москва-Сити” (более 40% сделок), а также деловые комплексы в непосредственной близости от ТТК (около трети сделок). В Новой Москве пустуют около половины офисных площадей, при этом в некоторых проектах уровень вакантности превышает 80%.

 

Однако вслед за “Ростелекомом” в новомосковские бизнес-парки могут переместиться и другие компании, работающие в сфере IT и телекоммуникаций. Зарубежный опыт показывает, что именно такие компании формируют основной спрос на бизнес-парки. В Новой Москве доля подобных арендаторов может превысить 50% в перспективе ближайших года-двух.

 

Ставки аренды

 

В Новой Москве средние ставки аренды офисных площадей составляют 12-13 тыс. руб./кв. м/год, что сопоставимо со средними значениями для офисов класса В в целом по Москве.

При этом офисы Новой Москвы проигрывают в транспортной доступности: если все-таки есть необходимость добраться до центра Москвы, это займет 40-45 минут.

 

Таблица 1. Примеры бизнес-парков Новой Москвы

 

Название

Удаленность от МКАД

Ближайшая станция метро

Расстояние до метро

Ставки аренды

Comcity

1,5 км

(Киевское ш.)

Румянцево

700 метров

От 19 000 руб./кв м/год

К2

2 км (Калужское ш.)

Теплый стан

6 км

От 12 000 до 32 000 руб./кв м/год

G10

0,5 км (Киевское ш.)

Румянцево

1,5 км

От 12 000 до 18 000 руб./кв м/год

Neopolis

3 км (Киевское ш.)

Саларьево

900 метров

От 14 000 руб./кв м/год

 

 

Таблица 2. Примеры офисов в «старой» Москве в пешей доступности от станций метро с «новомосковскими» ставками аренды

 

Название

Станции метро

Ставки аренды

Деловой центр “Парк Победы”

Парк Победы, Багратионовская

От 18 000 руб./кв м/год

МФК “Водный”

Водный стадион

От 18 000 руб./кв м/год

БЦ “Нагатино Айлэнд”

Коломенская

От 17 000 руб./кв м/год

БЦ “Оружейная Плаза”

Маяковская

От 21 000 руб./кв м/год

 

«Сейчас в «старых» границах Москвы несложно найти офисные помещения отличного качества, которые при этом могут похвастаться удобной локацией. При этом такие офисы необязательно будут стоить дороже, чем за МКАД. Например, ставки аренды в деловом центре «Парк Победы» начинаются от 18 000 рублей за квадратный метр в год, это сопоставимо со ставками аренды в деловых комплексах Новой Москвы. Но «Парк Победы» располагается в центре Москвы, в пешей доступности от метро», -- говорит коммерческий директор БЦ «Парк Победы» Юрий Гума.

 

 

 

Будущее Новой Москвы

 

Несмотря на то, что пока компании не торопятся массово переезжать на децентрализованные территории, в будущем у них может не остаться выбора. По итогам 2016 года может быть введено на 10% меньше офисных площадей, чем годом ранее. Общий объем предложения за текущий год увеличится не более чем на 3%.

 

Офисные проекты, находящиеся на этапе разработки или ранней стадии строительства, замораживаются, переводятся в многофункциональные комплексы с апартаментами или полностью в жилье. В ближайшие несколько лет сохранится тренд на снижение объемов ввода офисных площадей. В основном, это касается «старой» Москвы, в то время как на присоединенных территориях как раз идет активное строительство коммерческой недвижимости, в том числе офисов.

 

Офисы классов А и B+ сейчас быстро поглощаются рынком, вакантность в этих сегментах сокращается, несмотря на кризис, на фоне ограниченного нового предложения. По итогам года уровень вакантности может снизиться на 2-3 п. п.

 

«В ближайшие несколько лет в “старой” Москве может возникнуть дефицит нового предложения, и компаниям, которым потребуются большие площади, придется обратить внимание на Новую Москву. Дефицит офисов класса А начинает ощущаться уже сейчас, скоро компании начнут испытывать сложности и при поиске офисов класса В+. В перспективе двух-трех лет ТиНАО может оказаться единственным округом, где будет доступно предложение качественных офисов больших площадей, более 25 тысяч квадратных метров»,  -- комментирует Юрий Гума.

 

 

 

Справка о проекте БЦ Парк Победы

 

Парк Победы - современный многофункциональный комплекс класса В+. Смелая архитектура делового центра, высокое качество внутренней отделки, превосходная транспортная доступность и богатая инфраструктура позволяют сосредоточиться на успешном ведении бизнеса. Общая площадь объекта составляет 136 500  М², этажность – 28. В числе арендаторов БЦ «Парк победы» - РУСАЛ, Сбербанк, ВТБ24, РГМК, X fit.

 

Поделиться с друзьями

Комментарии

комментариев: 0

(максимально 200 символов)

(максимально 256 символов)