На площадке радиостанции "Комсомольская правда" 19 марта состоялась очередная «Деловая пятница», посвященная актуальной теме «Бум на рынке недвижимости. Покупать или продавать?»
Ситуация на рынке недвижимости. Что будет с ценами в ближайшее время?
Ипотека. Брать кредит сейчас или подождать?
Сколько стоит застраховать ипотечную квартиру?
Что нужно знать тем, кто вкладывает деньги в коммерческую недвижимость?
Эти и другие вопросы обсудим вместе с представителями власти и экспертами отрасли.
- Константин Апрелев, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов;
- Евгений Шлеменков, вице-президент Ассоциации "НП "ОПОРА";
- Марина Карпова, общественный омбудсмен, заместитель председателя комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ;
- Александр Цыганов, д.э.н., проф, зав.кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости, Финансовый университет при Правительстве России;
- Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН;
- Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК;
- Константин Тюленев, директор по продажам Группы компаний «Инград»;
- Дмитрий Руденко, председатель комитета Всероссийского союза страховщиков по развитию конкуренции и региональной политике — генеральный директор ООО «Абсолют Страхование».
Виктория Кирюхина отметила, что 2020 год был самым необычным за всю историю рынка недвижимости. Впервые действовали факторы, которые были совершенны непредсказуемы. Но рынок не только смог восстановиться, но и нарастить количество сделок. Судите сами: было проведено 764 тысяч сделок, что всего на 2,5 % ниже, чем в 2019 году, который тоже был непростым и был отмечен переходом на эскроу счета, и тогда было много неконечных сделок. Итог 2020 года был выше на 8-10 %. Средний чек по Москве оценивается в 10-12 млн руб. - против позапрошлогодних 8 млн руб.
Сейчас покупатели активны и продолжают выбирать наиболее выгодные предложения. Текущий спрос в столице вырос примерно на треть в сравнении с прошлым годом. Но это вызвало рост цен. По регионам в целом рост цен произошел на 17%. В Москве - на 20%.
Тем не менее ипотека сейчас является главным локомотивом отрасли и может сдержать рост цен.
Если говорить о распродаже бизнеса, то, конечно, количество продажи коммерческих площадей увеличились – кафе, рестораны, фитнес-центры, учреждения дополнительного образования. Можно купить бизнес по сниженной стоимости.
Вторичное жилье сегодня дорожает так же, как и новостройки. Но население в основном ориентируется больше на первичный рынок, потому что качество жилья там существенно лучше.
Очень выросли цены за «квадратный метр» в курортных зонах. Так, стоимость жилья в Сочи - 170 тыс.руб за кв.м. Сочи стал самым дорогим городом после Москвы.
Дмитрий Руденко: на рост спроса повлияла программа льготной ипотеки, ее беспрецедентные ставки. Правда, плюсы от ипотеки нивелировались ростом стоимости жилья. По нашим данным, например, в Сочи цены выросли на 48%.
Тем не менее страховые компании за истекший непростой год успели сделать качественный рывок в обслуживании потребителей. В 2020 году половина страховых компаний дала возможность приобретение полисов онлайн. Страховщики значительно упростили схему страхования и сервисную составляющую. Даже на агрегаторах теперь можно купить полисы ипотечного страхования онлайн, выбрав их из 8 игроков. Их можно сравнить между собой и выбирать наиболее подходящий.
Упали и тарифы – стоимость услуг страхования в среднем снизилась на 15 % в среднем. Это несомненно хорошо. Правда, рост цен на недвижимость несколько убавил радости от этого. Рынок перегрет.
Что на сегодня? Приобретающим жилье людям нужно реально оценивать свои возможности. Чтобы не получилось, как в Европе, где люди в большинстве случаев не могут обслуживать ипотечные кредиты.
«Со стороны «Абсолют Страхование», мы стараемся сделать так, чтобы все было удобнее и дешевле для потребителя. Это сейчас основной тренд», - заверил эксперт.
Недавно компания запустила новую удобную ипотечную B2B-платформу, учитывающую потребности всех участников ипотечного рынка: заемщиков, застройщиков, агентств недвижимости, риелторов, универсальных агентов, банков. С ее помощью можно оперативно оформить ипотечный полис для заемщиков ипотечных кредитов. Процедура занимает не более 20-ти минут. Кроме того, платформа позволяет застройщикам иметь дополнительные возможности заработка на страховке.
Константин Тюленев далее развил тему расширения спектра услуг в страховании, рассказав, что каждому клиенту, оформившему ипотеку, их компания предоставляла сертификат «от потери работы» сроком до полугода. И людям понравилась такая дополнительная форма страхования рисков. Тем более, что в пандемию многие лишались стабильных заработков.
Также эксперт пояснил, за счет чего вырос ценник на жилье, кроме нефтяных падений, пандемии и связанным с ней отсутствием строителей. Дело в том, что, во-первых, на строительных площадках требовалось проводить антиковидные меры, которые обошлись застройщикам очень дорого. Во-вторых, подорожали косвенные стройматериалы и арматура.
«Сейчас мы видим, что ситуация стабилизировалась, и рост цен выходит на ровную динамику, без взрывов», - прокомментировал последние изменения на рынке недвижимости приглашенный эксперт.
Константин Тюленев представил также интересный анализ актуального портрета клиента: его возраст с 37 лет сместился в сторону 34 лет и явно движется к 29 годам. Это или семьи пока без детей или с одним ребенком или это женщины. Средняя площадь сделки - 59 кв.м.
Прозвучали интересные цифры: только 50% от общего объема продаж – это ипотека с господдержкой, которая представляет собой проектный дисконт на весь срок ипотеки. Сегодня выплаты по ипотеке идут в среднем около 7 лет, сократившись в два раза. Это хороший признак. Получается, что в России ситуация с покупкой жилья в ипотеку более стабильная по сравнению с другими странами, в частности, с Америкой.
Трейд ин – половина всех запросов. Около трети всех сделок в 2021 году будут проходить в этом формате.
Александр Цыганов не разделил оптимизма насчет льготной ипотеки на новостройки. Спикер убежден, что люди не выиграли от программы льготной ипотеки, потому что параллельно начали расти цены на жилье. Сначала недвижимость была доступнее, потом эта доступность резко пошла на снижение.
Что мы наблюдаем сейчас? Радоваться рано, по мнению выступающего. Будем умеренно оптимистичны: ведь пандемия продолжается, а это грозит дальнейшим снижением доходов у граждан, снижением количества взятых кредитов. У девелоперов намечаются свои проблемы – они могут «затоварить» рынок. В регионах, где среди застройщиков сохраняется здоровая конкуренция, льготная ипотека может продлиться. Это инструмент по сдерживанию цен.
Каков совет людям? Если есть уверенность в том, что сможете поддержать платежи по кредитам и существует необходимость в приобретении жилья, то тогда стоит брать ипотеку. В противном случае нужно умерить свои аппетиты. И помнить, что есть такая услуга как рефинансирование.
Ольга Тумайкина сообщила, что в локдаун компания предприняла самые разные меры по стимулированию покупки недвижимости: например, предлагались страховка от потери работы и комфортные условия для приобретения недвижимости. На текущий момент в компании есть ряд предложений, позволяющих покупателю приобрести квартиру на выгодных условиях. Так, ГК ФСК совместно с крупнейшими банками страны разработали программы, которые позволяют приобрести квартиру в ипотеку по ставке около 3% на весь период кредитования. Если раньше об ипотеке европейского уровня мы могли только мечтать, то сейчас это новая реальность нашей жизни. Кроме того, ГК ФСК разработала программу рассрочки «Плати потом». В рамках этого предложения покупатель, приобретая квартиру сейчас, вносит всего 15-20% от стоимости квартиры. Оставшуюся часть - накануне ввода дома в эксплуатацию. Это предложение особенно выгодно для тех проектов, строительство которых только началось. У покупателя есть временной лаг в 2,5 – 3 года, и за этот период он спокойно может докопить недостающую сумму или взять ипотеку на оставшуюся сумму. Эта программа действует со второго полугодия прошлого года. И сегодня цифры наглядно демонстрируют, насколько оценил ее покупатель.
Марина Карпова напомнила о самом главном принципе купли-продажи: покупай, когда дешево, продавай, когда дорого. Это первый способ стать богатым. Второй звучит так: никогда не покупай то, что стоит больше тех денег, которые у тебя есть. Спикер привела в пример статистические данные: средняя зарплата по стране 24 тысячи руб. А средний платеж по ипотечным кредитам – 30 тысяч руб. Нельзя сказать, что россиянам даже с введением льготной ипотеки стало намного легче.
Ведь мало недвижимость купить, ее надо еще и содержать.
С коммерческой недвижимостью ситуация получше, потому что плохо все – и люди избавляются от того, что не могут больше себе позволить, за что больше не могут платить. Зато другие могут дешево купить.
Кадастровая стоимость недвижимости на текущий момент экономически не обоснована. Соответственно, и налог за нее велик. Разница колоссальная между тем, что есть, и тем, как должно быть, считает Марина Карпова…
Прежде, чем вкладываться в коммерческую недвижимость, советует эксперт, «инвестор должен предварительно очень хорошо просчитать затраты и проконсультироваться у пессимиста».
Константин Апрелев отметил, чтостали сокращаться объемы предложений и спроса, происходит снижение ставок по депозитам, которые подтолкнули людей к покупке недвижимости.
Но льготная ипотека новостроек составляет всего 18 % от общего объема выданных ипотечных кредитов. Она не сыграла своей ключевой роли. В декабре спрос на покупку новостроек сократился в 1,5 раза.
Перспективы на 2021 год: на фоне отсутствия роста доходов населения ажиотаж на покупку недвижимости снизится.
Евгений Шлеменков, напротив, льготную ипотеку назвалспусковым крючком для активизации рынка жилья. Хотя и он согласен с тем, что сегодняшние высокие цены за 1 кв.м недвижимости «съели» всю финансовую выгоду по льготной ипотеке. Себестоимость квадратного метра тоже выросла.
Но радует то, что девелоперы находят новые формы взаимодействия с потребителями своих услуг.
В целом ситуация с рынком ипотеки сильно закредитована. И 15% тех, кто взял ипотеку, по большому счету находятся теперь в зоне риска. У людей, скорее всего, будут проблемы с невозможностью обслуживать взятые кредиты. Но цены на «недвижку» не упадут. А инфляция ожидается серьезной.
Совет соотечественникам: во время кризиса самое первое правило – держать деньги поближе. А недвижимость не такой товар, откуда можно сразу их извлечь.
Наша дискуссия в режиме онлайн транслировалась в YouTube, Facebook и Вконтакте радио КП. Любой зритель мог задавать спикерам свои вопросы.
